Invitation Homes Inc. (Ticker: INVH, WKN: A2J8Y0)
Hi, wie du vielleicht schon gesehen hast, habe ich dir in meinem ersten Post „Einstieg in Immobilien für junge Leute“ einen Überblick über Invitation Homes gegeben. War das spannend genug für dich, eine eigene Recherche nach INVH anzustellen?
Offen gesagt: Mich interessiert die Story hinter einem Unternehmen. Warum gibt es dieses Unternehmen? Was tut es? Wo ist der Nutzen? Auch wenn es bei mir bisher nicht so viel Geld ist, welches ich in Aktien stecke … ich möchte, dass es Sinn macht. Schreib‘ mir bitte in die Kommentare, ob du das Geschäftsmodell von Invitation Homes für sinnvoll hältst.
Die Invitation-Homes-Story
Invitation Homes finde ich interessant, weil es zeigt, wie ein großes Unternehmen in den USA mit Häusern umgeht – und zwar nicht nur beim Kaufen und Verkaufen, sondern beim Vermieten (= Unternehmensschwerpunkt) von ganz normalen Einfamilienhäusern. Also Häuser, in denen Familien wohnen, mit Garten und allem drum und dran – nicht irgendwelche riesigen Apartmentblöcke.
Bild: Screenshot von https://www.invitationhomes.com/about-us. Das ist das erste Haus, welches das Unternehmen in Phoenix, Arizona, gekauft hat. Für diesen Blogartikel wollte ich mehr über ersten Deal erfahren und habe das Unternehmen über den Media- und den Investor-Relationship-Kanal kontaktiert. Was daraus geworden ist, erfährst du am Ende des Artikels.
Woher kommt Invitation Homes eigentlich?
Das Unternehmen ist quasi aus einer großen Krise entstanden: Nach der Finanzkrise 2008 haben viele Menschen in den USA ihre Häuser verloren, weil sie ihre Kredite nicht mehr bezahlen konnten. Banken saßen plötzlich auf Tausenden leerer Häuser, die niemand wollte. Die Preise waren im Keller, viele Viertel standen leer und verfielen.
Genau da hat Invitation Homes angefangen – offiziell 2012, mithilfe eines großen Investors namens Blackstone. Sie haben diese leer stehenden Häuser gekauft, sie gründlich renoviert (neue Küche, Bad, alles frisch) und dann an ganz normale Familien vermietet. Das war damals echt hilfreich: Statt dass die Häuser verfallen, gab es plötzlich wieder Wohnraum für Leute, die sich kein eigenes Haus mehr leisten konnten. So wurden viele Nachbarschaften ein Stück weit gerettet.
Heute läuft das alles anders – sie kaufen kaum (kein) noch solche „Problemhäuser“. Stattdessen bauen sie neue oder kaufen fertige Neubauten von Bauträgern. Im letzten Jahr (2025) stammten alle neu hinzugekommenen Häuser aus Neubauprojekten. Außerdem haben sie kürzlich ein kleines Bauunternehmen übernommen (ResiBuilt), um selbst mehr Miet-Häuser zu bauen – vor allem in Florida, Georgia und den Carolinas.
Schwerpunkt: 1-Familien-Häuser speziell für die Vermietung
(build-to-rent homes)
Was machen sie genau?
Invitation Homes ist das größte börsennotierte Unternehmen in den USA, das ausschließlich Einfamilienhäuser vermietet. Sie besitzen aktuell:
| Kategorie | Anzahl der Häuser |
|---|---|
| Vollständig im Eigentum (wholly owned) | 86.192 |
| Im Joint Venture im Eigentum | 8.006 |
| Nur verwaltet (managed-only) | 15.866 |
| Gesamt (owned and/or managed) | 110.064 |
Stand: 31.12.2025. Quelle: Form K-10 (Jahresbericht an die Börsenaufsicht)
Diese Häuser stehen hauptsächlich in wachstumsstarken Regionen: viel im Westen (Arizona, Kalifornien, Nevada) sowie in Florida, Texas, Atlanta und anderen Gebieten, wo Jobs entstehen, Menschen zuziehen und gute Schulen sind.
Der Sinn dahinter?
Viele Menschen wollen oder können kein eigenes Haus kaufen – wegen hoher Preise, steigender Zinsen oder weil sie flexibel bleiben möchten (z. B. wegen Jobwechsel oder Studium). Trotzdem wünschen sie sich ein richtiges Zuhause mit Garten, nicht nur eine kleine Wohnung.
Invitation Homes bietet genau das: ein gepflegtes Miet-Haus mit zuverlässigem Service. Sie kümmern sich um Reparaturen, Rasenpflege und Ähnliches. Das ist für viele Mieter sehr praktisch.
Und ja, das ergibt Sinn. Besonders in einer Zeit, in der es in den USA schlicht zu wenig (leistbaren) Wohnraum gibt. Statt nur alte Häuser aufzukaufen (was oft kritisiert werden könnte, weil es die Preise hochtreibt), baut Invitation Homes inzwischen neu und schafft zusätzlichen Wohnraum. Das hilft letztlich allen.
Aber Invitation Homes verkauft auch Häuser aus ihrem Bestand.
Etwas Kritisches
Bild: Mapwise und Invitation Homes
Bei meiner Recherche zu Invitation Homes bin ich auf eine relativ neue Wohnanlage – Fertigstellung 2022 – im Nordosten von Cape Coral mit 46 Wohneinheiten im Reihenausstil gestoßen. Möglicherweise hat INVH mit kompletten Wohnanlagen nicht so ein glückliches Händchen wie mit der Vermietung von Einfamilienhäusern? Oder werden mögliche Probleme einfach weniger sichtbar, weil es bei einzelnen Mietshäusern keine Bewertungsfunktion gibt?
Die erste Auffälligkeit war das Parken von Autos auf Fußwegen und Grünflächen. Offensichtlich hat man hier sehr ressourcensparend gebaut, wie man es eher aus Deutschland kennt – nicht mit der Großzügigkeit, die man aus Nordamerika gewohnt ist. Eine Großzügigkeit, die ich persönlich sehr schätze.
Bild: Google Maps Oktober 2025. Für uns Deutsche auf den ersten Blick kein ungewöhnlicher Anblick. Aber üblicherweise in die Auffahrten vor Häusern in Florida so lang, dass zwei Autos hintereinander parken können, ohne auf den Fußweg zu ragen. Bei Doppelgaragen passen vier Fahrzeuge auf das Grundstück. Das Parken auf Fußwegen oder auf so engen Straßen ist nicht üblich.
Ob es sich um Sparsamkeit an der falschen Stelle oder um Qualitätsprobleme aus dem Boomjahr 2022 handelt, kann ich nicht beurteilen. Schaut man sich jedoch die Bewertungen der Wohnanlage an, findet man Hinweise auf Schimmelprobleme. Dazu muss man wissen, dass 2022 ein großes Bau-Boomjahr in Florida war und es sowohl an qualitativ hochwertigen Baumaterialien als auch an fachkundigen Handwerkern mangelte. Bei Häusern aus den Jahren 2022 und 2006 ist deshalb teilweise etwas mehr Vorsicht geboten. Häuser aus 2006 waren beispielsweise vom sogenannten „Chinese Drywall“-Problem betroffen. Das würde hier allerdings zu weit führen.
In den Google-Bewertungen wird außerdem häufig beklagt, dass seitens Invitation Homes nicht auf Mängel oder Beschwerden reagiert wurde. Das ist leider sowohl in den USA als auch in Deutschland ein weitverbreitetes Problem bei großen Konzernen. KI und automatisierte Prozesse haben vielerorts motivierte, verantwortungsvolle und lösungsorientierte Mitarbeiter ersetzt.
Bild: Screenshot von Google Maps. Aktuell 2,6 von 5 Sternen für die Wohnanlage. Stellvertretend Kimberlys Bewertung übersetzt: „Die Aussicht in den Garten war wunderschön. Schimmel und Ungeziefer sind in diesen Objekten ein Problem. Im Teich leben Alligatoren (ich habe selbst einen gesehen). Die Mieter parken überall auf den Rasenflächen. Man kann niemanden erreichen, da es keinen direkten Ansprechpartner für die Hausverwaltung gibt. Man wird von einem großen Konzern hingehalten und es gibt praktisch keine (oder gar keine) Nachverfolgung. Die Vorwürfe in der Sammelklage gegen die Hausverwaltung scheinen alle zuzutreffen. Viele Hausbesetzer haben sich hier eingenistet, indem sie die „Selbstbesichtigungsfunktion“ an den Haustürschlössern genutzt haben. Finger weg!“ – leider hat Invitation Homes nicht öffentlich auf die Kritik reagiert.
Genau diese Lücke kann eine Chance für private Vermieter sein – für diejenigen, die bereit sind, sowohl beim Bau eines Hauses als auch später im Mieterservice die Extrameile zu gehen.
Zusätzliches bitteres Geschmäckle:
INVH baut selbst keine Häuser, sondern kauft sie am Markt – zunehmend direkt von Baufirmen, die sich darauf spezialisiert haben, Häuser speziell für die Vermietung zu errichten.
Die Anlage in Cape Coral wurde unter Federführung und Verantwortung der Firma „ResiHome“ aus Atlanta, Georgia, erbaut. Hoffentlich planen sie künftig mit mehr Abstand und Fläche sowie weniger Qualitätsproblemen, denn INVH hat im Januar 2026 (Pressemitteilung vom 19.01.2026) das Unternehmen ResiBuilt Homes LLC für 89 Millionen USD übernommen.
Wie läuft das mit dem Verkaufen von Häusern?
Manchmal verkauft Invitation Homes auch wieder Häuser. Oft ältere aus den Anfangsjahren. Aber nicht einfach als große Pakete an andere Investoren, sondern an einzelne Käufer. Das Schöne daran: Wenn ein Mieter in so einem Haus wohnt, bekommt er zuerst die Chance, es selbst zu kaufen. Das Programm heißt „Resident First Look“.
So läuft das ab:
- Invitation Homes informiert: „Hey, wir wollen dieses Haus verkaufen und du bist der Erste, der davon erfährt, und du hast die Chance, es zu kaufen.“
- Der Mieter bekommt zuerst Bescheid (per E-Mail, Brief oder über das Portal).
- Er hat dann etwa 30–60 Tage Zeit, zu sagen: „Ja, ich kauf’s!“
- Wenn ja → normaler Kaufprozess (Gutachten, Kredit, Notar usw.).
- Wenn nein → das Haus kommt regulär auf den Markt (über Makler, Zillow usw.).
Viele Mieter kaufen so ihr Zuhause. Sie müssen nicht umziehen und kennen das Haus schon. Statt den Mietvertrag nicht mehr zu verlängern, bekommen sie Vorrang zum Kauf. Das zeigt Verantwortung.
Ach ja, was du dir in Deutschland kaum vorstellen kannst: In Florida werden langfristige Mietverträge für die Dauer von einem Jahr abgeschlossen. Anschließend zieht man aus oder er wird verlängert. Je nach Marktlage erhöht sich die Mietzahlung nach dem ersten Jahr. So strenge Mieterschutzgesetze wie wir sie in Deutschland haben, gibt es in den USA nicht. Wer in den Immobilienmarkt investieren möchte, sollte sich vielleicht Florida anschauen. Mein Papa macht bei YouTube Videos dazu.
Findest du dieses Vorgehen fair?
Die Verkäufe laufen übrigens über ganz normale lokale Makler, nicht über INVH selbst. Und ja – die Häuser erscheinen ganz normal auf Plattformen wie Zillow oder Realtor.com.
Interessant?
Invitation Homes ist kein „böser Konzern“, der nur reich werden will. Das Unternehmen ist aus einer Krise entstanden, hat Chancen genutzt und gleichzeitig geholfen. Heute geht es darum, stabile Miet-Häuser anzubieten, wo sie gebraucht werden, und zunehmend neue zu bauen, statt nur vorhandene aufzukaufen.
Klar, es ist ein Business und soll Gewinn machen (Dividenden usw.). Damit nicht unnötig Steuern gezahlt werden, ist das Unternehmen als REIT (= Real Estate Investment Trust) aufgestellt. Das bedeutet: Wenn es 90 % oder mehr der Gewinne an uns Aktionäre ausschüttet, ist es von der Zahlung der Körperschaftssteuer auf Bundesebene (corporate tax) befreit. Formel: Weniger Steuer = mehr Geld in der eigenen (unserer) Kasse. Das ist 100 % akurat nach den US-Steuergesetzen. Diese wurden extra für die Immobilien und Investoren geschaffen, damit es sich lohnt, Wohnraum zu schaffen.
Höhere Gewinne für Aktionäre, damit es sich lohnt, Wohnraum zu schaffen!
Noch etwas zur Fairness bei den INVH-Homes: gute Hauspflege, Vorrang für Mieter beim Verkauf und Fokus auf Neubau statt Massenankäufe. In einer Welt, in der Wohnen immer teurer wird, finde ich das nachvollziehbar und eigentlich ziemlich sinnvoll.
Was denkst du? Macht das Sinn – oder siehst du das anders? 😊
Bonus: Invitation Home Nr. 1 heute
Bild: Google Maps vom November 2025.
Hat Invitation Homes auf meine mehrmaligen Anfragen bezüglich des ersten Hauses geantwortet? Nein!
Was nun, wenn man die Story auf Authentizität prüfen will? Eine schöne Story für dich, mein junger Leser, machen möchte?
Ich ließ mehrere Bezahl-KIs danach recherchieren.
Beispielhaft die Antwort vom SuperGrok:
„My Rich Dad“ hat geholfen
Manchmal brauche ich Papas langjährige Erfahrung und Recherchegeschick, um die Feinheiten zu entdecken, die 99 % aller anderen Investoren übersehen. Dieses Insider-Wissen teilt er nicht nur mit mir, sondern auch in der Professional Investor-Community bei AmericanLand.de.
Unser gemeinsames Recherche-Ergebnis:
Die Gegend im Norden von Phoenix wurde Mitte bis Ende der 1970er-Jahre angelegt. INVH First Home wurde 1979 in Holzständerbauweise fertiggestellt. Der Freeway (= Autobahn) wurde 1997 nachträglich gebaut. 20 Jahre alte Häuser mussten weichen.
Grundriss vom Gebäude:
Bild: Maricopa County. Wohnfläche circa 121,0 m² + Garage.
Wie gefällt dir das?
Schreibe eine Ergänzung oder stelle eine Frage, Danke fürs Engagement!